Comment contester une assemblée générale de syndic ?
L’assemblée générale de syndic est l’organe décisionnel de la copropriété. Elle réunit les copropriétaires au moins une fois par an
Responsabilité des professionnels de l’immobilier
La vente de la propriété d’un bien immobilier implique l’intervention d’un vendeur propriétaire du bien à un acheteur qui en devient le nouveau propriétaire par l’intervention de l’accord sur la chose vendue à un prix librement consenti.
En pratique, il s’agit dans l’immense majorité des cas, de la vente d’un appartement ou d’une maison d’habitation d’un particulier auprès d’un autre particulier.
Il peut aussi s’agir d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un promoteur vers un particulier, voire une SCI familiale, en perspective d’une optimisation de transmission de patrimoine, ou encore d’un complément de revenus par la location.
Cette location va souvent être mise en œuvre par l’intermédiaire d’un gestionnaire locatif qui gérera et administrera le bien.
Le point commun à toutes ces opérations étant que l’intervention ne sera pas réalisée de particulier à particulier mais à chaque fois avec le concours d’un intermédiaire.
Par exemple, un diagnostiqueur va être chargé de réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) lequel va, selon la note retenue, modifier la constitution du dossier par le notaire lors d’une vente ou de l’agent immobilier lors de la mise en location.
Or, en cas d’erreur de leur part dans la mission confiée, les diagnostiqueurs, agents immobiliers, syndics et notaires peuvent voir leur responsabilité engagée à l’égard de l’acquéreur, souvent victime d’un vice caché ou d’un défaut d’information s’il s’agit d’une vente, ou par exemple, en réduction du loyer s’il s’agit d’un bail d’habitation.
Pourquoi prendre un avocat face à l’erreur d’un professionnel de l’immobilier ?
En cas de litige, il est très important d’être défendu et conseillé par un avocat expert du droit immobilier habitué aux litiges impliquants un professionnel de l’immobilier.
En demande, il peut être intéressant de solliciter la responsabilité in solidum d’un professionnel de l’immobilier puisque son activité implique l’adhésion obligatoire à une assurance de responsabilité civile professionnelle.
En défense, la responsabilité d’un bailleur ou vendeur peut en réalité être à l’origine d’une erreur commise par un notaire, un syndic, un diagnostiqueur, un agent immobilier, sans lesquels le litige ne serait pas né.
Notre rôle est alors d’examiner, rechercher et engager la responsabilité des professionnels de l’immobilier afin que soit établie leur implication dans les cas suivants :
- Faute du notaire en cas d’annulation d’une vente
- Faute du notaire en cas de vice caché
- Faute du notaire dans son devoir de conseil ou par défaut d’information
- Faute du notaire en cas d’acte de vente incomplet ou inopérant
- Faute du diagnostiqueur en cas de présence d’amiante
- Faute du diagnostiqueur en cas d’erreur de diagnostic des installations du bien
- Faute du diagnostiqueur en cas d’erreur de mesurage
- Faute du diagnostiqueur en cas de DPE erroné
- Faute du syndic pour état-daté erroné ou incomplet
- Faute du syndic pour mauvaise communication des procès-verbaux d’assemblées générales
- Faute de l’agent immobilier pour mauvaise rédaction du compromis de vente
- Faute de l’agent immobilier pour défaut de communication des annexes au compromis ou à l’acte de vente (procès-verbaux d’assemblées générales, etc)
- Faute de l’agent immobilier pour mauvais examen du dossier de candidature locative
- Faute de l’agent immobilier dans sa gestion locative
Cette liste n’est bien sûr pas limitative et les cas de responsabilité de différents intervenants sont multiples et variés.
Les missions de l’avocat face aux professionnels de l’immobilier
La responsabilité des professionnels de l’immobilier implique un large panel d’actions à leur encontre pour différents motifs :
– Procédure au fond aux fins d’obtenir la responsabilité d’un gestionnaire locatif : défaut de gestion de loyers impayés, défaut de déclaration de sinistre de Garantie des Loyers Impayés, défaut de déclaration de sinistre et de suivi du dégât des eaux, absence de vérification du dépôt de garantie, absence de retenue des dégradations locatives sur le dépôt de garantie, absence d’état des lieux d’entrée ou de sortie, …
– Procédure au fond aux fins d’obtenir la responsabilité d’un syndic : absence de remise des procès-verbaux des trois dernières années avant la vente, état-daté erroné ou incomplet, absence de mandat valable sur l’immeuble, informations erronées avant la vente, …
– Procédure en expertise-judiciaire et au fond contre un diagnostiqueur : erreur du diagnostic technique des installations électriques, erreur du diagnostic technique de l’installation du gaz, erreur de l’état des risques naturels, erreur du DPE ou du métrage …
– Procédure au fond contre un notaire : erreur du notaire sur la consistance et implantation du bien, défaut d’examen et vérification des travaux effectués sur le bien, des éventuelles modifications illégales, manquement au devoir de conseil lié à l’absence d’assurance décennale sur les travaux réalisés, …
– Procédure au fond contre un agent immobilier : participation au vice caché ou au dol, manquement au devoir d’information, rétention d’informations, défaut d’investigation des diagnostics effectués, mauvais suivi des conditions du compromis de vente, …
Au sein du cabinet SKR AVOCAT, nous vous conseillons et défendons dans ce domaine qui mélange le droit de la responsabilité mais aussi le droit de l’immobilier, de la copropriété et des assurances.
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