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Le droit de la copropriété comprend l’ensemble des situations rencontrées dans un immeuble partagé entre plusieurs copropriétaires qui sont chacun propriétaire d’une quote-part de l’immeuble exprimés en tantièmes.
Les 500 000 copropriétés en France sont soumises à l’application de règles prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n°67-227 du 17 mars 1967, dispositions elles-mêmes interconnectées avec d’autres matières pratiquées par le cabinet SKR AVOCAT.
La mise en œuvre de ce droit très technique peu approprié au pragmatisme de situations humaines difficiles est d’autant plus complexe qu’il ne bénéficie pas d’un Code propre nationalement rédigé, nécessitant bien souvent l’intervention d’un avocat pour en comprendre les règles.
Syndicats des copropriétaires, syndics, conseillers syndicaux et copropriétaires individuels ou collectifs ont bien souvent besoin d’être accompagnés par un avocat habitué à mettre fin à ces litiges.
L’avocat en droit de la copropriété à vocation à intervenir dans toutes les situations juridiques en demande ou défense rencontrées par un immeuble :
Dans l’immense majorité des cas, la complexité du litige ou les sommes en jeu nécessitent le recours obligatoire à un avocat.
L’avocat en droit de la copropriété de la copropriété vous accompagne et défend à chaque étape de vie où vos droits ou ceux de votre copropriété sont impliqués :
– Recouvrement de charges de copropriété impayées pour des immeubles en situation de trésorerie difficile, défense de vos droits en cas de recouvrement injustifié.
– Contestation d’assemblées générales en demande ou en défense, mise en œuvre de cascades d’annulations d’assemblées générales, défense du Syndicat des copropriétaires, stratégies de rétablissement d’une gestion apaisée de l’immeuble
– Mise à jour ou refonte de règlements de copropriété : actualisations de certaines dispositions ou écriture, voire réécriture, intégrale du règlement de copropriété, demande judiciaire en mise à jour du règlement de copropriété
– Responsabilité de syndic dans la conservation et administration de l’immeuble, défaut de garantie d’assurance multirisque habitation, contrats non-conformes, absence de tenue d’une assemblée générale
– Responsabilité d’un copropriétaire pour dégâts causés en parties communes, travaux non-autorisés, non-respect de la destination de l’immeuble, trouble de voisinage, empiètement en partie commune, dégât des eaux, activité non-conforme, etc.
– Malfaçons et non-façons de travaux sur l’immeuble, absence d’assurance décennale ou dommage-ouvrage, défaut de suivi de travaux
Au sein du cabinet SKR AVOCAT, intervenant essentiellement en droit de la copropriété, nous vous conseillons et défendons pour anticiper les situations à risque et vous aider, lorsqu’elles apparaissent, à en sortir dans les meilleurs conditions possibles.
C’est très souvent parce que vous aviez un domicile au moment de votre achat qui était votre ancienne résidence et que vous avez depuis déménagé sans informer le syndic de votre nouvelle adresse.
En copropriété, le changement d’adresse doit être effectué par le copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic n’est pas obligé de prendre en compte les autres demandes.
Le syndic doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception afin de rappeler au copropriétaire indélicat de payer ses charges de copropriété dues en application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
À défaut de règlement, il est conseillé de saisir un avocat pour procéder au recouvrement judiciaire.
Les travaux purement privatifs dans vos lots de copropriété ne sont pas soumis à l’autorisation de l’assemblée générale sauf s’ils touchent, même légèrement, les parties communes.
Pour traiter une partie commune, il faut demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires.
Attention, l’autorisation par le syndic, par le conseil syndical, par les copropriétaires n’est pas une autorisation en assemblée générale.
La copropriété serait en droit et aussi dans le devoir de vous demander de remettre le mur porteur en état à vos frais exclusifs.
Attention, les entreprises ayant retiré le mur porteur pourraient voir leur responsabilité engagée mais elles ne seraient pas couvertes au titre de leur assurance décennale.
Votre responsabilité personnelle pourrait être engagée pour tout dommage engendré à l’issue d’une atteinte sur une partie commune.
Pour contester une assemblée générale ou une résolution en assemblée générale, il faut que le copropriétaire ait été absent ou opposant à la/les résolution(s) concernées ou à l’assemblée générale en entier.
En pratique, le cabinet conseille de ne pas aller à l’assemblée générale, de ne donner aucun pouvoir et de ne pas envoyer de formulaire de vote.
Le copropriétaire doit ensuite agir judiciairement avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification conforme de procès-verbal d’assemblée générale.
Il faut adresser une mise en demeure avec accusé de réception au copropriétaire propriétaire du lot du dessus pour lui demander de réaliser les travaux et mettre fin aux désordres.
Attention, le voisin du dessus n’est pas forcément le propriétaire de l’appartement, il peut s’agir d’un locataire.
Si le copropriétaire n’obtempère pas, il n’existe pas d’autres solutions que de recourir à un avocat.
Si vous êtes locataire, il faut vous adresser à votre bailleur afin qu’il prenne les mesures pour mettre fin à cette situation.
Si vous êtes copropriétaire (bailleur ou occupant), il faut vous adresser à la copropriété par l’intermédiaire de son syndic afin que la cause soit traitée.
Il est conseillé de soutenir cette demande par l’appui d’un rapport d’un architecte.
Non, pas du tout.
Toute copropriété doit avoir un organe légal de représentation, que ce soit un syndic ou sous la forme d’un syndicat à forme coopérative.
Les décisions prises sont illégales et peuvent engager la responsabilité de leurs auteurs.
Il faut solliciter la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 par requête d’avocat ou procéder à la convocation d’une assemblée générale en vue de désigner un syndic sur le fondement de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
C’est une situation très classique en copropriété et heureusement, les copropriétés sont très bien protégées de cette situation.
Il faut désigner un avocat lequel sera chargé de procéder à la désignation de la Direction Nationale d’intervention Domaniale (DNID) qui est l’organisme étatique notamment chargé de gérer les propriétés vacantes.
Après examen du dossier, la DNID procédera en lien avec l’avocat à la mise en vente du bien.
Certainement pas, le fait de ne pas avoir procédé à l’opposition n’efface pas la dette due, elle fait simplement perdre les avantages du mécanisme de l’opposition.
Il faut tout simplement désigner un avocat afin qu’il procède au recouvrement judiciaire de la somme due auprès de l’ancien copropriétaire.
Le placement de l’immeuble sous administration provisoire (à ne pas confondre avec le mandataire ad hoc qui est une procédure différente) est effectué lorsque l’immeuble est dans l’impossibilité de pourvoir à sa conservation ou que l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromise.
Pour vulgariser, l’administration provisoire est l’équivalent de l’état d’urgence puisqu’elle consiste à donner la quasi-totalité des pouvoirs de l’immeuble à l’administrateur provisoire.
Les copropriétaires n’ont plus la possibilité, sauf exceptions, de prendre des décisions pour leur immeuble puisque c’est l’administrateur provisoire qui les prend pour eux.
Un syndic d’intérêt collectif est un syndic spécifiquement habilité à gérer des immeubles placés sous administration provisoire, par délégation de l’administrateur provisoire.
Il dispose de pouvoirs identiques à ceux de l’administrateur provisoire.
Un syndicat à forme coopérative est la décision prise par une assemblée générale des copropriétaires de gérer et représenter légalement l’immeuble par les seuls copropriétaires.
En un pareil cas, le conseil syndical élit parmi ses membres (souvent le Président du conseil syndical) la personne chargée d’exécuter la mission de syndic.
On parle souvent d’un syndic bénévole mais il s’agit d’un abus de langage, le conseiller syndical élu syndic est tout simplement syndic de l’immeuble.
S’il n’est pas rémunéré, il peut cependant être défalqué des frais qu’il engage pour la copropriété.
Le cabinet ne recommande pas cette solution.
L’activité de syndic nécessite une totale disponibilité qui constitue une charge de travail considérable.
La responsabilité pour faute de gestion du conseiller syndical assurant la fonction de syndic peut être engagée pendant des années, la couverture assurantielle peut être refusée et c’est alors au syndic, également copropriétaire, d’assumer tout seul et sur son patrimoine propre la responsabilité de ces fautes de gestion.
En réalité, les seuls bénéficiaires du syndicat à forme coopérative sont les copropriétaires qui n’ont pas pris de décision et n’ont pas participé à la gestion de l’immeuble, ce qui va à l’encontre de l’esprit de bénévolat originel.
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