Avocat spécialiste des vices cachés immobiliers

Dès le premier impayé, il faut prendre attache avec locataire, de préférence par téléphone pour appréhender la situation et savoir s’il s’agit d’un simple retard ou d’une difficulté plus importante.

En pratique, je conseille de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par commissaire de justice après deux mois de loyers impayés.

Si les loyers de retard ne sont pas réglés au bout de deux mois, il est temps d’agir judiciairement.

Il est strictement interdit et pénalement réprimandé d’expulser son locataire, peu importe le motif.

Vous pourriez être sanctionné d’une peine maximale d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende, sans compter les condamnations civiles, et la nécessité d’engager tout de même une procédure judiciaire en expulsion.

Le cabinet peut absolument garantir que tous les clients ayant procédé à une expulsion manu militari l’ont sévèrement regretté par la suite.

Tout va dépendre de la charge de travail du Juge des contentieux de la protection territorialement compétent.

En moyenne, il faut compter un délai entre six à douze mois entre le commandement de payer visant la clause résolutoire et la reprise effective des lieux par la remise des clés ou changement de la serrure après expulsion.

Non, il s’agit d’une des rares procédure où l’avocat n’est pas obligatoire.

Toutefois, les procédures sont devenues tellement compliquées qu’il serait dangereux de se dispenser de l’intervention d’un avocat.

Contrairement à une idée reçue, le bail poursuit ses pleins effets même si le locataire a quitté le logement sans procéder à la remise des clés.

Dans ces conditions, il faut d’abord engager une procédure sur requête par l’intermédiaire d’un avocat en résiliation du bail et reprise des lieux. 

Il faut ensuite agir en justice pour obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers.

Non, il faut soigneusement noter lors de l’état des lieux de sortie les dégradations relevées.

Si les dégradations sont consécutives à un dégât des eaux provoqué par le locataire, il faut déclarer un sinistre auprès de son assureur multirisque habitation.

Les dégradations à prendre en charge par le locataire seront celles qui ne sont pas affectées pas la vétusté applicable.

Il n’est pas possible d’interdire à un locataire d’avoir un animal de compagnie.

En revanche, la présence d’un animal de compagnie, si elle constituait un trouble pour le voisinage, pourrait vous autoriser à agir contre le locataire pour qu’il mette fin à ce désagrément.

Dans des cas spécifiques, la persistance du trouble lié à un animal de compagnie peut justifier d’une résiliation judiciaire du bail.

La sous-location par le locataire, peu importe sa forme, est interdite sauf à ce qu’il ait été spécifiquement autorisé par le bailleur, soit dans le bail originel, soit par écrit par la suite.

Le fait pour un locataire de procéder à une sous-location sans autorisation du bailleur expose le locataire à devoir payer au bailleur une somme conséquente.

Il faut savoir qu’en matière d’obligation de ne pas faire (c’est-à-dire de ne pas sous-louer), le préjudice est forfaitairement établi par le juge à un montant qui peut être plus élevé que le bénéfice apporté par la sous-location.

Il faut activer la caution ou l’assurance de garantie des loyers impayés s’il y en a une.

Attention, les cautions sont intéressantes lorsqu’il existe une situation de colocation avec solidarité entre les différents locataires et donc plusieurs cautions.

Lorsque le logement est composé d’un seul locataire, une assurance de garantie des loyers impayés est plus intéressante, même si les conditions de prise en charge sont parfois plus strictes.

Il faut activer la caution ou l’assurance de garantie des loyers impayés s’il y en a une.

Attention, les cautions sont intéressantes lorsqu’il existe une situation de colocation avec solidarité entre les différents locataires et donc plusieurs cautions.

Lorsque le logement est composé d’un seul locataire, une assurance de garantie des loyers impayés est plus intéressante, même si les conditions de prise en charge sont parfois plus strictes.

Un vice caché regroupe tout défaut, dommage, anomalie, malfaçon qui n’étaient pas visibles avant l’achat du bien et qui en rend impossible l’utilisation, ou avec de tels inconvénients que le prix aurait dû en être diminué.

Attention, la garantie des vices cachés s’applique même si le vendeur n’avait pas connaissance du vice ou qu’il est de bonne foi.

Outre l’application de la garantie légale des vices cachés, le vendeur s’expose à payer des dommages et intérêts supplémentaires.

Il n’existe pas de liste arrêtée car chaque situation est propre et fera l’objet d’une analyse juridique individuelle.

Toutefois, on peut donner pour exemples la remise de peinture avant la vente d’un bien pour cacher des fissures, la défectuosité d’une chaudière qui n’apparaît pas pendant la visite d’un logement l’été, le percement d’une fosse septique, le défaut de fabrication d’un moteur entraînant sa panne à l’issue d’un certain kilométrage, etc.

Non, pas du tout.

Il ne faut pas confondre manifestation d’un défaut et la cause du défaut qui constitue le vice caché.

Si vous avez visité en hiver une maison qui n’était pas chauffée, rien ne permettait d’en déduire que le chauffage ne fonctionnait pas parce que l’installation électrique était dysfonctionnelle. 

Dans cet exemple, c’est l’installation électrique qui constitue un vice caché, non pas l’absence de chauffage qui est le dommage apparent.

Rien n’interdit de vendre un objet affecté d’un vice à partir du moment où il n’est pas caché de l’acquéreur.

Ainsi, si vous devez vendre en plein été une maison dont le chauffage est défectueux, il suffit de le signaler à l’acquéreur – par écrit – afin de ne pas être responsable d’un vice caché.

L’acquéreur aura le choix entre accepter le bien au même prix, négocier à la baisse, ou refuser d’acheter le bien.

Il convient d’établir le plus rapidement possible après l’entrée dans les lieux un constat par commissaire de justice.

Compte-tenu des enjeux et là encore, de la difficulté de la procédure à intervenir, il est recommandé de vous rapprocher d’un avocat pour déterminer la meilleure approche à effectuer.

Malheureusement, nous voyons de plus en plus souvent d’affaires de ce genre.

Dans ce cas précis, le vendeur est responsable de la différence entre la note indiquée au DPE et celle qui avait été établie par le diagnostiqueur immobilier, lequel est également co-responsable.